Taglio dei tassi, cosa cambia per chi ha un mutuo

GROSSETO. Nonostante i ribassi dei tassi della Bce, e in attesa di quelli futuri che potrebbero esserci durante la prossima riunione, c’è ancora molta incertezza sulla tipologia del tasso da scegliere, sia per chi vuole acquistare una casa o provvedere ad una surroga, qualora abbia un tasso variabile in corso.

Oggi le offerte delle banche sia per l’acquisto che per la surroga sono molteplici e spesso invece di semplificare la scelta del cliente generano nello stesso un po’ di smarrimento.

Al tasso fisso e quello variabile, sono stati aggiunti il variabile con il cap (tetto massimo del tasso in caso di oscillazione) multi opzione. Il cliente ha in sostanza la possibilità di scegliere ogni 3/5 anni la tipologia del tasso. Quello bilanciato dove il cliente può decidere la quota del mutuo a tasso fisso e quella variabile.

In questa grande incertezza però, si cerca di scaricare sul cliente una scelta che spesso comporta conoscenze che una persona normale non ha, e quindi si affida al consulente o all’impiegato di banca senza avere piena consapevolezza di cosa va a firmare.

Romualdi: «Chiedere più informazioni possibili prima di scegliere»

«Come Federconsumatori – spiega Giorgio Romualdi – invitiamo coloro che desiderano acquistare una casa, per esempio, a farsi fare più preventivi della stessa tipologia di tasso. Soprattutto a farsi indicare gli spread che vengono applicati sul costo del denaro e a farsi spiegare bene le caratteristiche dei mutui, per non trovarsi successivamente a scelte non adeguate».

Ad oggi, la differenza tra un tasso fisso ed uno variabile oscilla fra l’1,50% e l’1,75% in più che per il variabile. Per un mutuo di 100mila a 30 anni, il tasso fisso costa circa 130/150 euro in meno al mese; se invece si sceglie quello con il cap la differenza sale ancora, ma così si conosce il tasso massimo da pagare. Forse è questa, oggi, la scelta migliore.

La scelta varia in base alle proprie possibilità

«La scelta – spiega Romualdi – dipende sempre dalle caratteristiche personali, da un importo da finanziare e dalla durata del finanziamento. Probabilmente in attesa di ulteriori ribassi, bisognerà fare bene i conti».

Altra caratteristica che può far aumentare il tasso applicato sul mutuo è il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile. «Le banche tendono sempre di più a privilegiare ed offrire tassi più vantaggiosi a coloro che contribuiscono con più denaro all’acquisto della casa – spiega il presidente di Federconsumatori – Di solito le banche finanziano l’80% del valore, ma quando questa percentuale scende le condizioni sono di solito migliori».

Occhio alle spese bancarie

Un’altra caratteristica da tenere sotto controllo sono le spese bancarie, di perizia, e le varie polizze vita proposte.

«Come Federconsumatori ricordiamo che le polizze non sono obbligatorie per concedere il mutuo, ma nonostante ciò vengono ancora offerte e spesso con pagamento unico – aggiunge Romualdi – Per la surroga del mutuo le offerte e le condizioni sono similari».

Quindi, chi ha un tasso variabile, potrebbe cominciare a pensare di scegliere un tasso fisso, anche perché lo spread (guadagno della banca) è più basso sul tasso fisso che sul variabile.

Il Fondo prima casa

Per l’acquisto della prima casa sono previste agevolazioni per i mutui con garanzia dello Stato e con condizioni agevolate.

Il Fondo di garanzia Mutui per la prima casa, il cosiddetto Fondo prima casa, è stato istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il Fondo Prima Casa è rivolto a tutti i cittadini che, alla data di presentazione della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione causa morte, anche in comunione con altro successore, e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a 250mila euro.

Il Fondo prevede una garanzia pubblica del 50%. 

Alle seguenti categorie è riconosciuta la priorità nell’accesso al beneficio del Fondo e l’applicazione di un tasso effettivo globale non superiore al tasso effettivo globale medio pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economie e delle Finanze: 

• giovani coppie coniugate ovvero conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi;
• conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari comunque denominati;
• giovani di età inferiore a 36 anni.

Agevolazioni per famiglie con più figli

Il Decreto Sostegni bis ha previsto inoltre la possibilità di richiedere l’innalzamento della garanzia all’80% per tutti coloro che rientrando nelle categorie prioritarie hanno un Isee non superiore a 40mila euro annui e richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori.

Tale previsione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2024.

La legge di Bilancio 2024 ha inoltre previsto tre ulteriori categorie prioritarie:

• nuclei familiari che includono tre figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui (categoria introdotta dalla Legge di bilancio 2024)
• nuclei familiari che includono quattro figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 45.000 euro annui (categoria introdotta dalla Legge di bilancio 2024);
• nuclei familiari che includono cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e che hanno un ISEE non superiore a 50.000 euro annui (categoria introdotta dalla Legge di bilancio 2024)

Tali categorie, nel caso richiedano un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori, beneficiano della garanzia fino al 90%.