agevolazioni per l’acquisto e novità 2023 2024

Chi compra la prima abitazione ha diritto ad una serie di agevolazioni, a prescindere dall’età o dal reddito. Si tratta di imposte agevolate in favore dell’acquirente che possegga specifici requisiti e a patto che il fabbricato rispetti determinate condizioni.

Questa disciplina, tra l’altro, ha subito delle modifiche introdotte dal Decreto Milleproroghe 2023 convertito in Legge che ha di fatto esteso la possibilità di fruire delle agevolazioni, soprattutto ai residenti all’estero.

In questa guida vi spieghiamo in modo chiaro e dettagliato a chi spettano le agevolazioni per l’acquisto della prima abitazione, come funzionano e quali sono le novità per il 2023 2024.

QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI PRIMA abitazione

L’acquisto della prima abitazione prevede da parte dello Stato una serie di agevolazioni, veri e propri “sconti” sulle imposte da versare, per tutti  compratori, a prescindere dalla loro età (ma nel rispetto di specifici requisiti). Cosa diversa, invece, è il bonus prima abitazione under 36, riconosciuto sempre a fronte dell’acquisto della prima abitazione, ma legato appunto al requisito anagrafico.

Più precisamente, le imposte da versare quando si compra un immobile con i benefici fiscali “prima abitazione”- a seconda delle qualità del soggetto venditore – sono le seguenti:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
  – l’imposta di registro è proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  – l’imposta ipotecaria è fissata a 50 euro;
  – l’imposta catastale è fissata a 50 euro;

• se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA:
  – l’IVA è ridotta al 4%;
  – l’imposta di registro è di 200 euro;
  – l’imposta ipotecaria è di 200 euro;
  – l’imposta catastale è di 200 euro.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima abitazione”. In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Inoltre è prevista l’esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

I REQUISITI

Come anticipato, le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima abitazione”. Per cui, oltre alla condizione che l’abitazione oggetto di acquisto sia la prima a divenire di proprietà dell’interessato, devono ricorrere contemporaneamente le seguenti condizioni:

• 1) il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;

• 2) l’abitazione si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o dove lavora;

• 3) l’acquirente possiede determinati requisiti che spieghiamo di seguito.

Si precisa anche che:

• dal 1° gennaio 2016 – grazie alla legge di Bilancio 2015 – i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima abitazione. A patto però che la abitazione già posseduta sia venduta entro un certo termine dal nuovo acquisto;

• per il periodo che va dal 1° aprile 2022 al 30 ottobre 2023, il Decreto Milleproroghe convertito in legge nel 2023 ha previsto che il termine per il riacquisto della prima abitazione dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e 7 mesi;

• con la pubblicazione del Decreto-legge n. 69 del 2023, importanti novità sono state apportate alla normativa per i residenti all’estero che vogliono usufruire del bonus prima abitazione. Si tratta di modifiche che riguardano le imposte ridotte e non il bonus prima abitazione under 36 e che vi spieghiamo più avanti;

• l’ordinanza della Cassazione n. 27528 del 28 settembre 2023 ha stabilito anche che le agevolazioni per l’acquisto della “prima abitazione” sono estese anche all’acquirente di un immobile in fase di costruzione, a condizione che quest’ultimo sia destinato ad abitazione non di lusso. Tuttavia, è importante notare che questi vantaggi possono essere mantenuti solo se il contribuente rispetta l’impegno dichiarato nell’atto di acquisto, ossia quello di destinare l’immobile come propria abitazione, entro un periodo di 3anni dalla data di scadenza del potere di accertamento dell’Ufficio. Questo termine inizia a decorrere dal momento in cui l’immobile è stato completato. Ciò, poiché solo dopo la registrazione catastale, l’Agenzia delle Entrate è in grado di effettuare una verifica concreta delle caratteristiche dell’immobile che consentono di accedere a tali vantaggi.

Ma vediamo tutti i requisiti, come modificati dalla Legge nel corso del tempo, nel dettaglio.

1) CATEGORIE CATASTALI

Per usufruire delle agevolazioni “prima abitazione”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima abitazione”.

Esclusi, viceversa, i casi di acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

2) COMUNE DI RESIDENZA

La normativa fiscale stabilisce che, per ottenere i benefici “prima abitazione”, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro un certo termine dall’avvenuto acquisto, l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova anche:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);

• nel luogo del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;

• sull’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima abitazione” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Inoltre, come accennato precedentemente, a seguito della pubblicazione del Decreto-legge n. 69 del 2023, vi sono novità per i residenti all’estero che vogliono usufruire del bonus prima abitazione:

• se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro può usufruire comunque dell’agevolazione purché abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni. Lo sconto delle imposte vale per gli acquisti effettuati nel comune di nascita o in quello in cui il beneficiario aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento;

• l’acquirente ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui l’interessato svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive). La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Si tratta di modifiche, queste ultime, che riguardano le imposte ridotte e non il bonus prima abitazione under 36.

3) REQUISITI ACQUIRENTE

L’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima abitazione.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la abitazione già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Tuttavia, bisogna precisa che per il periodo che va dal 1° aprile 2022 al 30 ottobre 2023, il decreto Milleproroghe 2023 ha esteso il termine per il riacquisto della prima abitazione, dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni, portandolo da un anno ad un massimo di 2 anni e 7 mesi.

SCADENZE E NOVITÀ 2023

Il Decreto Milleproroghe convertito in Legge nel 2023 è intervenuto anche sui termini previsti per l’utilizzo dell’aliquota agevolata. In sostanza, il provvedimento sospende tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023 i termini legati al trasferimento dell’acquirente che voglia fruire dell’agevolazione. Ovvero:

• il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima abitazione è prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi;

• il termine per il riacquisto della prima abitazione dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e 7 mesi;

• allo stesso modo passa da un anno ad un massimo di 2 anni e 7 mesi il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima abitazione;

• viene prorogato anche il termine di 5 anni decorrenti dalla data d’acquisto che deve decorrere per l’alienazione dell’immobile acquisito con il regime agevolato per la prima abitazione da parte del contribuente, nel caso in cui non proceda all’acquisto di un ulteriore immobile. Il nuovo termine massimo è di 6 anni e 7 mesi;

• sospeso il termine per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima abitazione. Si tratta del credito d’imposta destinato ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prima abitazione, un’altra abitazione non di lusso. Si tratta di un credito d’imposta fruibile fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta  sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

• si proroga al 31 dicembre 2023 l’estensione della garanzia massima dell’80%, a valere sul Fondo di garanzia per l’acquisto della prima abitazione, sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito e età, che vi spieghiamo in questa guida.

QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI PRIMA abitazione

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima abitazione” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Questo può accadere se non si rispettano i termini previsti per la fruizione delle agevolazioni o se le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false.

CASI PARTICOLARI IN CUI VALGONO LE AGEVOLAZIONI

Come già accennato, stando ai dettami dell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 27528 del 28 settembre 2023, le agevolazioni per l’acquisto della “prima abitazione” sono applicabili anche all’acquirente di un immobile in fase di costruzione, a condizione che l’abitazione non sia di lusso.

Tuttavia, affinché tali vantaggi siano mantenuti, è necessario che:

• il contribuente effettivamente adempia all’obiettivo dichiarato al momento dell’acquisto, ovvero destinare l’immobile come propria abitazione, entro il termine triennale di decadenza del potere di accertamento dell’Ufficio;

• il periodo di anni inizi a decorrere dal momento in cui l’immobile viene completato, poiché solo dopo la registrazione catastale, l’Agenzia delle Entrate può verificare le effettive caratteristiche dell’immobile che rendono possibile l’accesso ai benefici fiscali.

COME EVITARE LE SANZIONI

Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima abitazione” per mancato trasferimento della residenza nel termine previsto, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

• se non è ancora trascorso il termine di 37 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta. Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 37 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione;

• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 37 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima abitazione”. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Stessa procedura anche nel caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima abitazione”, prima che sia decorso il nuovo termine di 6 anni e 7 mesi.

PROROGA AGEVOLAZIONI PRIMA abitazione 2023 NEL 2024

Dopo la proroga dei mutui agevolati per l’acquisto della prima abitazione, che vi abbiamo spiegato in questo focus, il Governo sembra intenzionato a prevedere gli aiuti per chi compra la prima abitazione anche nel 2024.

La misura, già inserita nella NADEF 2023 2024, sarà quasi sicuramente confermata in Legge di Bilancio e noi, vi aggiorneremo.

LA GUIDA PER COMPRARE abitazione

Vi consigliamo di leggere la nostra guida per comprare abitazione con le regole aggiornate al 2023. In questa pagina, invece, trovate tutti i bonus abitazione attivi nel 2023.

ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI

Per approfondire vi consigliamo nostra guida su bonus prima abitazione under 36 e il focus sul bonus mobili. Vi segnaliamo anche gli altri bonus attivi e utilizzabili per gli immobili quali il bonus acquisto case green e il bonus ristrutturazione 2023. Interessanti anche gli approfondimenti su superbonus 2023, il bonus verde e bonus caldaia.

Per conoscere altre forme di agevolazione a favore di lavoratori e famiglie invitiamo a consultare la nostra sezione dedicata. Segnaliamo anche il nostro elenco aggiornato di tutti i bonus riconosciuti con ISEE sotto 15 000 euro.

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